Ratgeber · Handwerk und Bau
Der Bauvertrag – die Klauseln, die dich Geld kosten
Seit 2018 gilt für jeden Bauvertrag das Recht der §§ 650a ff. BGB, auch ohne Vereinbarung. Teuer wird es an vier Stellen: bei der Vertragsstrafe, beim Zahlungsplan mit Sicherheitseinbehalt, bei Nachträgen und bei der Bauzeit. Dieser Ratgeber zeigt, welche Klauseln halten, welche kippen und worauf du vor der Unterschrift achtest.
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- Das Bauvertragsrecht der §§ 650a ff. BGB gilt automatisch, die VOB/B nur bei wirksamer Einbeziehung.
- Eine Vertragsstrafe über fünf Prozent der Auftragssumme ist in vorformulierten Verträgen regelmäßig unwirksam.
- Ohne Vorbehalt bei der Abnahme ist die Vertragsstrafe verloren, § 341 Abs. 3 BGB.
- Zusätzliche Leistungen sind nach § 2 Abs. 6 VOB/B vor Ausführungsbeginn anzukündigen.
- Nach einer Anordnung darfst du 80 Prozent der Mehrvergütung als Abschlag ansetzen, § 650c Abs. 3 BGB.
Was seit 2018 im gesetzlichen Bauvertrag nach § 650a BGB steht
Bis Ende 2017 kannte das BGB nur den allgemeinen Werkvertrag. Wer am Bau mehr wollte, musste die VOB/B vereinbaren. Seit dem 1. Januar 2018 gibt es mit den §§ 650a ff. BGB ein eigenes Bauvertragsrecht, das ohne jede Vereinbarung gilt.
Wann das der Fall ist, sagt § 650a Abs. 1 BGB: Erfasst sind Verträge über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Nach § 650a Abs. 2 BGB zählt auch ein Instandhaltungsvertrag dazu, wenn das Werk für Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäße Nutzung von wesentlicher Bedeutung ist. Die Badsanierung fällt darunter, das Streichen einer Wand nicht.
Anordnung und Preis
Der Besteller darf Änderungen anordnen, der Unternehmer bekommt dafür eine geregelte Vergütungsanpassung. Vorher gab es beides im BGB nicht.
Zustandsfeststellung und Schlussrechnung
Bleibt der Besteller der Abnahme fern, kannst du den Zustand einseitig feststellen. Die Vergütung wird mit Abnahme und prüffähiger Schlussrechnung fällig.
Bauhandwerkersicherung
Der Unternehmer kann Sicherheit für die noch offene Vergütung verlangen. Nach § 650f Abs. 7 BGB ist die Vorschrift nicht abdingbar.
Kündigung
Jede Kündigung eines Bauvertrags bedarf nach § 650h BGB der Schriftform. Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund steht in § 648a BGB.
Für Verträge mit Verbrauchern kommen die §§ 650i ff. BGB dazu: Baubeschreibung, Widerrufsrecht nach § 650l BGB und die Zahlungsgrenzen des § 650m BGB. Davon darf nach § 650o BGB nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden.
Das BGB-Bauvertragsrecht ist der Grundzustand. Die VOB/B tritt nur an seine Stelle, wenn sie wirksam einbezogen wurde — Einzelheiten dazu unter dem Ratgeber zur VOB/B. Alles, was darüber hinaus im Vertrag steht, ist eine Klausel und wird an den §§ 305 ff. BGB gemessen.
Vertragsstrafe – ab wann die Klausel unwirksam ist
Die Vertragsstrafe ist die Klausel mit dem größten Hebel und der höchsten Fehlerquote. Grundlage sind die §§ 339 ff. BGB: Eine verbindliche Vertragsfrist muss überschritten sein, und dein Betrieb muss das zu vertreten haben.
Steht die Strafe in vorformulierten Bedingungen des Auftraggebers — und das ist fast immer so — wird sie an § 307 BGB gemessen. Die Rechtsprechung hat dafür feste Leitplanken entwickelt.
| Klauselinhalt | Einordnung | Hintergrund |
|---|---|---|
| Obergrenze über fünf Prozent der Auftragssumme | Regelmäßig unwirksam | Unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB |
| Tagessatz deutlich über 0,3 Prozent je Werktag | Kritisch bis unwirksam | Höhe muss zum Verzugsschaden in Beziehung stehen |
| Strafe ohne Verschulden | Unwirksam | § 339 BGB setzt Verzug voraus |
| Strafe für bloße Kontrollfristen | Angreifbar | Nur echte Vertragsfristen können Verzug auslösen |
| Keine Anrechnung auf den Schadensersatz | Unwirksam | § 340 Abs. 2 BGB sieht die Anrechnung vor |
Wichtig ist die Rechtsfolge: Eine überzogene Klausel wird nicht auf das zulässige Maß zurückgestutzt, sondern fällt ganz weg — eine geltungserhaltende Reduktion gibt es im AGB-Recht nicht. Prüfe deshalb zuerst die Klausel und dann den Verzug.
Der zweite Hebel liegt bei der Abnahme. Nach § 341 Abs. 3 BGB muss sich der Auftraggeber die Vertragsstrafe bei der Annahme der Erfüllung vorbehalten, sonst ist der Anspruch verloren; § 11 Abs. 4 VOB/B sagt dasselbe. Daran scheitern in der Praxis viele Strafforderungen.
Zahlungsplan, Abschlagszahlung und Sicherheitseinbehalt
Der Zahlungsplan entscheidet, wie lange dein Betrieb die Baustelle vorfinanziert. Das Gesetz gibt dir mehr, als viele Verträge zugestehen.
Nach § 16 Abs. 1 VOB/B ist eine Abschlagszahlung binnen 21 Tagen nach Zugang der prüfbaren Aufstellung zu leisten.
Nach § 650g Abs. 4 BGB gilt die Schlussrechnung als prüffähig, wenn der Besteller nicht binnen 30 Tagen begründete Einwendungen erhebt.
Nach § 288 Abs. 2 BGB neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, dazu die Pauschale aus § 288 Abs. 5 BGB.
Nach § 632a BGB kannst du Abschläge für den Wertzuwachs verlangen, den deine Leistung beim Besteller erzeugt hat. Auch die Zahlungsfristen sind gedeckelt: § 308 Nr. 1a und Nr. 1b BGB machen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen Zahlungsfristen über 30 Tage und Überprüfungsfristen über 15 Tage angreifbar, § 271a BGB zieht bei 60 Tagen eine weitere Grenze.
Diese Klauseln solltest du im Entwurf suchen, bevor du unterschreibst:
- Zahlung erst nach Abnahme des Gesamtobjekts. Sie koppelt dein Geld an fremde Gewerke und ist in AGB regelmäßig unangemessen.
- Sicherheitseinbehalt ohne Austauschrecht. Ohne die Möglichkeit, den Bareinbehalt gegen eine Bürgschaft abzulösen, ist die Klausel nach § 307 BGB angreifbar.
- Bürgschaft auf erstes Anfordern. In vorformulierten Verträgen hält die Rechtsprechung sie für unwirksam, weil ohne Prüfung des Anspruchs gezogen werden kann.
- Kombination aus Einbehalt und Vertragserfüllungsbürgschaft. Summieren sich die Sicherheiten deutlich über die üblichen Sätze, kippt das Gesamtpaket.
- Zahlung nach Zahlungseingang beim Bauherrn. Diese Weiterreichungsklausel verlagert das Insolvenzrisiko des Bauherrn auf den Nachunternehmer.
Bleibt die Zahlung trotz sauberer Rechnung aus, greift § 286 Abs. 3 BGB nach 30 Tagen ab Zugang. Was dann zu tun ist, steht unter Kunde zahlt die Rechnung nicht. Den stärkeren Hebel am Bau beschreibt der Ratgeber zur Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB.
Wo das meiste Geld verloren geht
Nachtragsklauseln – wie du geänderte Leistung dokumentierst
Der Nachtrag scheitert selten daran, dass die Leistung fehlt. Er scheitert daran, dass niemand nachweisen kann, wer sie wann angeordnet hat.
Änderung erkennen und benennen
Weicht die Anweisung von der Leistungsbeschreibung ab, ist das ein Änderungsbegehren nach § 650b Abs. 1 BGB oder eine Anordnung nach § 2 Abs. 5 VOB/B. Ein Zuruf auf der Baustelle ist keine Grundlage für eine Rechnung.
Vor Ausführung ankündigen
Bei zusätzlichen Leistungen verlangt § 2 Abs. 6 VOB/B die Ankündigung des Vergütungsanspruchs vor Beginn der Arbeit. Im BGB-Bauvertrag legst du nach § 650b Abs. 1 Satz 2 BGB ein Nachtragsangebot vor.
In Textform bestätigen lassen
Eine kurze Mail mit Datum, Ort, Anlass und Umfang genügt. Sie ersetzt im Prozess das, was sonst gegen Aussage steht. Bautagebuch, Aufmaß und Fotos gehören dazu.
Getrennt abrechnen
Nachträge gehören in eigene Positionen mit Bezug auf die Anordnung. Wer sie in der Schlussrechnung untermischt, macht die Prüffähigkeit nach § 650g Abs. 4 BGB angreifbar.
Verbreitet sind Klauseln, die Nachträge an eine schriftliche Beauftragung durch die Bauleitung binden. Unwirksam sind sie nicht, aber sie wirken in beide Richtungen: Wer sie akzeptiert und dann auf Zuruf arbeitet, steht ohne Vergütungsanspruch da.
Nachtragsstreit ist der Klassiker vor dem Landgericht
Ob eine Leistung angeordnet war und was sie wert ist, klärt am Ende oft ein Sachverständiger. Beantworte kurz ein paar Fragen, dann meldet sich ein Experte mit einem Angebot für deinen Betrieb.
Bauzeitenklauseln und die Wirkung der Behinderungsanzeige
Bauzeitenpläne sind selten neutral. Entscheidend ist, ob eine Frist echte Vertragsfrist oder nur Kontrollfrist zur Steuerung ist — nur die Vertragsfrist löst Verzug und damit eine Vertragsstrafe aus. Nach § 5 Abs. 1 VOB/B werden Einzelfristen dazu nur, wenn sie im Vertrag ausdrücklich so bezeichnet sind.
Kommst du wegen fremder Umstände nicht weiter, ist die Behinderungsanzeige das wichtigste Schriftstück des Projekts. Nach § 6 Abs. 1 VOB/B musst du die Behinderung unverzüglich schriftlich anzeigen. Nur wenn die hindernden Tatsachen dem Auftraggeber offenkundig bekannt sind, verlierst du deine Rechte ohne Anzeige nicht.
Die Anzeige wirkt doppelt: Sie verlängert nach § 6 Abs. 2 VOB/B die Ausführungsfristen um die Dauer der Behinderung samt Wiederaufnahmezeit und trägt die Ansprüche — Schadensersatz nach § 6 Abs. 6 VOB/B bei Vertretenmüssen des Auftraggebers, sonst Entschädigung nach § 642 BGB. Dauert die Unterbrechung länger als drei Monate, kann jede Seite nach § 6 Abs. 7 VOB/B kündigen.
Der Fehler, der Bauzeitansprüche regelmäßig kostet
Eine pauschale Anzeige reicht nicht. Sie muss die konkrete Behinderung, den betroffenen Vorgang und die voraussichtliche Auswirkung benennen — und sie muss fortgeschrieben werden, wenn sich die Lage ändert. Wer erst in der Schlussrechnung eine Bauzeitverlängerung geltend macht, hat den Anspruch praktisch verloren, weil sich der Ablauf im Nachhinein nicht mehr rekonstruieren lässt.
Skonto, Pauschalpreis und wer das Mengenrisiko trägt
Die Preisform entscheidet darüber, wen es trifft, wenn mehr Material verbaut wird als geplant.
Mengenrisiko beim Auftraggeber
Abgerechnet wird nach Aufmaß. Weicht die tatsächliche Menge um mehr als zehn Prozent von der ausgeschriebenen ab, kann nach § 2 Abs. 3 VOB/B für den übersteigenden Teil ein neuer Einheitspreis verlangt werden.
Mengenrisiko beim Betrieb
Die Summe bleibt unverändert, § 2 Abs. 7 VOB/B. Nur wenn die ausgeführte Leistung so erheblich abweicht, dass ein Festhalten nicht zumutbar ist, kommt ein Ausgleich in Betracht — im BGB über § 313 BGB.
Der stille Risikotransfer
Formulierungen wie „alle zur funktionsfertigen Herstellung erforderlichen Leistungen sind eingeschlossen“ verschieben auch unkalkulierbare Lücken der Ausschreibung auf dich. In vorformulierten Verträgen sind sie an § 307 BGB zu messen.
Nur mit Vereinbarung
Skonto ist gesetzlich nicht geregelt. Ohne ausdrückliche Abrede darf der Auftraggeber nichts abziehen. Zieht er trotzdem, liegt eine Teilzahlung vor und der Restbetrag bleibt offen — mit den Verzugsfolgen aus § 286 BGB.
Bei Skontoklauseln lohnt der Blick auf die Frist. Ein Abzug für eine Zahlung, die ohnehin fristgerecht erfolgt, ist ein reiner Preisnachlass. Und ein Skonto, das an die Zahlung „nach Prüfung“ geknüpft ist, ohne diese Prüfung zeitlich zu begrenzen, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB angreifbar.
Das Anordnungsrecht des Bestellers nach § 650b BGB
§ 650b BGB hat den BGB-Bauvertrag am stärksten verändert: Der Besteller bekommt ein einseitiges Anordnungsrecht, aber erst nach einem geordneten Verfahren.
Zunächst begehrt der Besteller eine Änderung. Das Gesetz unterscheidet zwei Fälle: die Änderung des vereinbarten Werkerfolgs und die Änderung, die zur Erreichung dieses Erfolgs notwendig ist. Beide Seiten sollen sich einigen; du legst dazu ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung vor.
Kommt binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung zustande, kann der Besteller die Änderung nach § 650b Abs. 2 BGB in Textform anordnen. Dann musst du ausführen — bei der Änderung des Werkerfolgs nur im Rahmen der Zumutbarkeit.
Die Vergütung folgt § 650c BGB: Maßgeblich sind die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Hast du eine Urkalkulation hinterlegt, wird nach § 650c Abs. 2 BGB vermutet, dass die daraus fortgeschriebenen Preise diesen Ansatz treffen. Und du musst nicht auf das Ende warten: Nach § 650c Abs. 3 BGB kannst du 80 Prozent der in deinem Nachtragsangebot ausgewiesenen Mehrvergütung in eine Abschlagsrechnung einstellen.
Streit über Anordnung und Preis lässt sich nach § 650d BGB im Wege der einstweiligen Verfügung klären. Nach Beginn der Bauausführung muss dafür kein Verfügungsgrund glaubhaft gemacht werden — das Gesetz nimmt die Eilbedürftigkeit an.
Was das für den Rechtsschutz deines Betriebs bedeutet
Streit über eine Vertragsstrafe, einen Nachtrag oder einen einbehaltenen Restbetrag ist Vertragsrecht. Der passende Baustein heißt Vertragsrechtsschutz. Die Betriebshaftpflicht deckt Schäden bei Dritten, nicht die Durchsetzung deiner eigenen Forderung.
- Vertragsrechtsschutz muss eingeschlossen sein. In Grundpaketen fehlt er häufig, obwohl er am Bau der meistgenutzte Baustein ist.
- Mindeststreitwert prüfen. Liegt er über der Höhe typischer Nachträge, bleibt der Alltagsstreit ungedeckt.
- Wartezeit einplanen. Ein Konflikt, der bei Vertragsschluss bereits angelegt ist, gilt als laufender Fall — Details unter Wartezeit im Firmenrechtsschutz.
Die Kosten eines Bauprozesses folgen dem Streitwert und den Tabellen von RVG und GKG. Zu Anwalts- und Gerichtskosten kommt fast immer ein Sachverständiger. Die Rechenwege stehen unter Firmenrechtsschutz Kosten.
Welche Fristen gelten, wenn statt des BGB die VOB/B im Vertrag steht, zeigt der Ratgeber VOB/B für Handwerker. Die Fälle der Branche insgesamt bündelt Rechtsschutz für Handwerk und Bau.
Häufige Fragen zum Bauvertrag
Was ist ein Bauvertrag nach § 650a BGB?
Wie hoch darf eine Vertragsstrafe im Bauvertrag sein?
Wann verliert der Auftraggeber den Anspruch auf die Vertragsstrafe?
Wann muss eine Abschlagszahlung am Bau geleistet werden?
Muss ich eine Behinderung anzeigen, um Bauzeitansprüche zu behalten?
Wer trägt beim Pauschalpreisvertrag das Mengenrisiko?
Darf der Auftraggeber Skonto abziehen, wenn nichts vereinbart ist?
Was gilt, wenn der Besteller mitten im Projekt eine Änderung anordnet?
Am Bau entscheidet selten das bessere Argument, sondern die bessere Akte. Wer Anordnungen, Behinderungen und Nachträge laufend in Textform festhält, verhandelt später aus einer anderen Position.
Ein einziger Vertragsstreit trägt sich nicht von selbst
Ob dein Betrieb bei Streit um Vertragsstrafe, Nachtrag oder Restwerklohn abgesichert ist, hängt am Baustein Vertragsrechtsschutz. Beantworte kurz ein paar Fragen, dann meldet sich ein Experte mit einem Angebot.